Az építkezés jogi oldalról az egyik legösszetettebb terület, hiszen már az sem mindegy, hogy a telek már az építtető tulajdonában van, vagy azt a kivitelezés során szerzi csak meg. Szintén lényegesek a kivitelezési szerződésben foglaltak (különösen a határidők, kötbérek és magának a szerződésnek a felmondására irányuló lehetőségek).

A legfontosabbak:

• a tulajdonos és/vagy az építtető;
• a kivitelezési tervek elkészítéséért felelős tervező;
• a generálkivitelező és az ő alvállalkozói (akik a tényleges építkezést elvégzik);
• az építésvezető (aki felelős az építkezés műszaki lebonyolításáért a generálkivitelező részéről);
• műszaki ellenőr (aki a generálkivitelező részéről már késznek nyilvánított munkák ellenőrzéséért felel a tulajdonos és/vagy építtető megbízásából).

Nagyon fontos, hogy az adásvételi szerződést egy, a vevő által megbízott ügyvéd szerkessze meg, vagy – amennyiben az eladó ehhez nem járul hozzá -, úgy nézze át. Ez azért lényeges, mert sokszor előfordul az, hogy olyan jogi rendelkezések kerülnek bele a szerződésbe, amelyek épülőfélben lévő háznál kizárólag az eladót védik, és a vevőt kiszolgáltatott helyzetre kárhoztatják.

Ilyen rendelkezések lehetnek, hogy pl. akkor is fizetnie kell a vevőnek, a ház még nincsen kész, vagy esetleg az eladó nem felelős a kivitelező által elvégzett hibás kivitelezésért (és a kivitelező már régen fizetésképtelen).

Nagyon fontos, hogy az adásvételi szerződést még annak aláírása előtt egy, a vevő által felkért ügyvéd alaposan nézze át, mert a piaci gyakorlatban jellemző, hogy olyan rendelkezések kerülnek beépítésre a szerződésbe, amelyek kizárólagosan az eladó számára előnyösek, és a vevőt súlyosan hátrányos helyzetre kárhoztatják. Fontos annak a ellenőrzése is, hogy a társasház hogyan és milyen feltételekkel kerül megalakításra, hiszen ennek bármilyen okból történő elmaradása esetén a ház osztatlan közös tulajdonként működik tovább, ami jogilag egy nagyon hátrányos és feltétlenül elkerülendő helyzet.

Ilyen rendelkezések lehetnek, hogy az eladó csak 2-3 hónapig köteles kötbért fizetni csúszás esetén, de ennek leteltét követően a vevő semmilyen egyéb igénnyel ne léphet fel az eladóval szemben – pedig neki a szerződés alapján már majdnem a teljes vételárat meg kellett fizetnie. Ez azt jelenti, hogy az eladót semmi sem kényszeríti arra, hogy átadja a lakást és annak átadását gyakorlatilag bármeddig elhúzhatja.

Az építési kivitelezési szerződésben kiemelten lényeges, hogy megfelelően leírásra kerüljenek a ténylegesen elvégzendő munkák, a munkadíj, a határidők, és annak megfelelő leírása, hogy ha csúszás lenne, akkor azt hogyan kell szankcionálni.

Igen, jelentős kockázatok lehetnek, hiszen elképzelhető, hogy a kivitelező – akár külső körülmények, pl. munkaerőhiány miatt – nem tudja befejezni az általa vállalt határidőre. Gyakorlati tapasztalataink alapján azt tudjuk mondani, hogy minél előrehaladottabb egy építkezés, annál kisebb a csúszás kockázata. Ezen túlmenően jogi szempontból javasoljuk szigorú kötbér és elállási jog kikötését, esetleg magának a kivitelezés átvételének a jogát.

Olyan eset is elő tud fordulni, hogy erre való hivatkozással az ingatlanárak emelkedése miatt a kivitelező egyszerűen elállt a szerződéstől, és egy új vevőnek adta el (immár magasabb áron). Ez – hacsak a szerződés másként nem szabályozza – nyilvánvalóan jogellenes.

Az ügyvédek döntő többsége abszolút tisztességesen, mindkét fél érdekét figyelembe véve jár el. Mindazonáltal a teljes biztonság érdekében feltétlenül javasoljuk, hogy ilyen esetben kérjenek fel egy saját ügyvédet a szerződés véleményezésére, hiszen a tét – több 10 millió forint – jelentős.

Amennyiben lehetőség van rá, úgy feltétlenül ragaszkodni kell ahhoz, hogy az egyes vételárrészleteket minél később kelljen megfizetni, valamint ahhoz is, hogy a teljes vételárból legalább 10% kerüljön visszatartásra, és csak a teljes átadást követő 2 évvel (amikor az esetleges hibák már kiderültek) kerüljön átadásra. Ez utóbbi vételár-visszatartás kiváltható bankgarancia adásával is.

Az eladótól/építtetőtől – a hiba jellegétől függően akár 10 évig is – követelni lehet annak ingyenesen történő kijavítását kötelező jótállás vagy kellékszavatosság jogcímén. Egyszerűbb az eset, ha a vételár visszatartásra került, hiszen akkor az eladó kényszerítve van azok kijavítására. Amennyiben az eladó erre nem hajlandó, úgy peres eljárásban lehet kikényszeríteni a kijavítás költségeinek megtérítését.

Az eladó még akkor is felelősséggel tartozik a hibás teljesítésért, ha az a szerződésben külön nem került nevesítésre. Ebben az esetben az eladót/építtetőt meg kell keresni, és követelni kell tőle a hibák kijavítását. Ha ennek nem tesz eleget, akkor polgári pert lehet ellene indítani és követelni a kijavítás díjának megfizetését.

A lakásépítéssel kapcsolatos kötelező jótállás részletes szabályai szerint a kivitelezőnek az egyes épületelemek szerint különböző időszakig kell jótállást biztosítania. A kivitelezőnek így többek között három év (pl. burkolatok, fűtés, beépített bútorok), öt év (pl. tető, válaszfalak, szigetelés) és tíz év (pl. födém, csővezetékek) jótállást kell vállalnia, míg természetesen vonatkozik rá a Polgári Törvénykönyvben meghatározott 2 éves jótállás is (fogyasztói szerződések esetén).

Megfelelő kivitelezési szerződés esetén követelni lehet a hibás munka kijavítását külön díj fizetése nélkül, valamint a egyéb szankciók is alkalmazhatóak (annak függvényében, hogy mikor derült ki a hibás munka). Az építkezés befejezése után is – a hiba jellegétől függően – lehetőség van akár még 10 évig követelni a hiba ingyenes kijavítását (kellékszavatosság jogcímén).

Jótállás esetén közvetlenül a kivitelezőt/eladót kell megkeresni, és tőle követelni a jótállást (azaz jellemzően a hiba kijavítását vagy a hibás elem kicserélését). Amennyiben még az építési-kivitelezési szerződéskötéskor lehetőség van rá, úgy mindenképpen javasoljuk ún. jóteljesítési garanciát beletenni és/vagy a vételár egy részét (általában 10%-ot) visszatartani.

Az utófelülvizsgálati eljárás egy, a piacon gyakran használt – ám a jogszabályok szerint nem kötelező – gyakorlat, amelynek értelmében az átadás-átvételtől számított 1 vagy 2 év múlva a kivitelező a tulajdonosokkal egyeztetett időpontban felkeresi az épületet, és közösen felmérik az addig felmerült hibákat és ellenőrzik a jótállással érintett részeket. Az esetleges hibák kijavítását követően kerül sor a jóteljesítési garanciának a kivitelező részére történő kiadására.