Termőföldnek számít minden művelés alól kivett terület (pl. ház, lakás, közút vagy folyam, mint pl. a Duna, amelynek ingatlan-jogi megnevezése „kivett folyam”). Termőföld lehet többek között a föld fekvésétől (belterület, külterület) függetlenül valamennyi olyan földrészlet, amely az ingatlan-nyilvántartásban szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő (gyep), nádas, erdő és fásított terület művelési ágban van nyilvántartva.

A termőföld adásvétel szokásos eljárása az alábbi:

• megegyezés az eladóval a vételárról és az egyéb feltételekről;
• közvetlen elővásárlási jogosultak értesítése (osztatlan közös tulajdonú termőföldek esetén);
• ügyvéd által megszerkesztett termőföld adásvételi szerződés aláírása;
• a szerződésnek a helyi önkormányzat hirdetőtábláján történő 60 napra történő kifüggesztés;
• a szerződés helyi földbizottság (vagy annak hiánya esetén a területileg illetékes agrárkamara) számára történő jóváhagyásra megküldése;
• a megyei földhivatal általi jóváhagyás és záradékolás;
• a helyi, területileg illetékes földhivatal általi bejegyzése az adásvételi szerződésnek az általános szabályoknak megfelelően.

Minden magyar és uniós állampolgár vásárolhat termőföldet, azonban legfeljebb 1 hektár mértékig. Jogi személyek nem szerezhetnek termőföldet (az egyházakat és a bankokat kivéve). Az 1 hektárt meghaladó mértékben csak ún. földműves magánszemélyek szerezhetnek termőföldet, ami azt jelenti, hogy egy speciális vizsgát kell letenniük (többek között az ún. „aranykalászos gazda” vizsgát), és ezután a törvényben meghatározott 300 hektár mértékig vásárolhatnak termőföldet.

A legnagyobb megengedett birtokméreten, valamint a földműves státusz megszerzésén kívül számos, törvényben meghatározott nyilatkozatot is meg kell tennie a vevőnek. Többek között ilyen, hogy a termőföld használatát másnak nem engedi át és saját maga fogja használni, nincs földhasználattal kapcsolatban elmaradt díjtartozása, vagy az elmúlt 5 évben nem próbálta meg a termőföld megszerzésére vonatkozó szabályokat kijátszani.

Ennek határideje pontosan nem meghatározható, mivel a földbizottságot jogszabályi határidők nem kötik. A piaci gyakorlat szerint ez általában 6-7 hónap és 1 év közötti időtartamot ölel fel, de ez lényegesen hosszabb is lehet.

A földbizottság határozza meg a vevő és az elővásárlásra jogosultak sorrendjét, vagy – saját mérlegelésének megfelelően – akár meg is tagadhatja a hozzájárulásának megadását. A döntését bíróság tartalmi szempontból nem bírálhatja felül.

Az aranykorona egy régi mértékegység, amely azt mutatja meg, hogy mennyire értékes a termőföld mezőgazdasági termelés céljára. Általában a nagyobb aranykorona értékű ingatlanokat növénytermesztésre, míg a kevésbé értékeseket állattartásra vagy erdő céljára hasznosítják. Ennek megfelelően az aranykorona érték befolyásolja az ingatlan piaci értékét, valamint – ha beépítenék – akkor a művelésből való kivonás miatt fizetendő díj értékét is meghatározza.

A szokásos, tulajdoni lapon is feltüntetett elővásárlásra jogosultakon kívül termőföld esetében a következő az elővásárlásra jogosultak sorrendje (ezek az elővásárlási jogok akkor is fennállnak, ha az a tulajdoni lapon nincs külön feltüntetve):

• Magyar Állam;
• földet használó olyan földműves, aki a) helyben lakónak szomszédnak minősül; b) helyben lakónak minősül vagy c) akinek a lakóhelye vagy a mezőgazdasági üzemközpontja legalább 3 éve azon a településen van, amelynek közigazgatási határa az adás-vétel tárgyát képező föld fekvése szerinti település közigazgatási határától közúton vagy közforgalom elől el nem zárt magánúton legfeljebb 20 km távolságra van;
• az olyan földművest, aki helyben lakó szomszédnak minősül;
• az olyan földművest, aki helyben lakónak minősül;
• az olyan földművest, akinek a lakóhelye vagy a mezőgazdasági üzemközpontja legalább 3 éve azon a településen van, amelynek közigazgatási határa az adás-vétel tárgyát képező föld fekvése szerinti település közigazgatási határától közúton vagy közforgalom elől el nem zárt magánúton legfeljebb 20 km távolságra van.

Ezen kívül speciális elővásárlási szabályok vonatkoznak a szántó, rét, legelő (gyep), szőlő, gyümölcsös vagy fásított terület művelési ágban nyilvántartott föld adásvételére.

Ez azt jelenti, hogy az aláírt szerződés egy példányát (a személyes adatok anonimizálását követően) kiteszik a helyi önkormányzat hirdetőtáblájára, ahol bárki meg tudja nézni. Internetre nem kerül feltöltésre.

Az elővásárlásra vonatkozó szándékot jelezni kell a helyi önkormányzat részére. Lényeges, hogy a szerződést teljes egészében el kell fogadni, a maga teljességében. Amennyiben a szerződésnek bizonyos részei nem kerülnének elfogadásra, úgy az jogilag új ajánlatnak minősül, és így az elővásárlási jog nem gyakorolható.

Nem szabályos. Ilyen esetben szükséges a termőföld átminősítése, valamint a földmérő segítségével elkészített vázrajz alapján a földhivataltól az épület feltüntetését igényelni. Ennek elmaradása esetén a földhivatal bírságot szabhat ki.

Nem szabályos. Javasoljuk a termőföld tényleges használat szerinti átminősítését kérni a helyi földhivataltól.

A zártkert egy régi ingatlanjogi kategória a belterület és a külterület mellett. Új ingatlan zártkertként már nem hozható létre. A zártkertek jogilag külterületnek számítanak, ezért vonatkoznak rá a szigorú formai és elővásárlási jogi előírások.

A földhivataltól ingyenesen lehet kérelmezni, hogy a zártkertként nyilvántartott ingatlanok belterületre legyenek átminősítve. Ezt követően már a szokásos, nem termőföld ingatlanokra vonatkozó szabályok alapján lehet eladni őket.